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Consigli per chi vuole comprare casa (parte 2)

La "proposta di acquisto" della casa (parte 2)

L’accordo tra promissario acquirente e promittente venditore si perfeziona al momento in cui “chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte: in altre parole, quando il Venditore comunica al compratore - per il tramite dell’agenzia - di accettare la proposta di acquisto formulatagli.

Sulle conseguenze che tale accordo comporta per le Parti coinvolte occorrerà soffermare nuovamente l’attenzione del compratore. In molti casi, infatti, la proposta di acquisto prevede che alla sua accettazione l’accordo raggiunto venga considerato “contratto preliminare”.

Le differenze tra una proposta di acquisto e un contratto preliminare sono molteplici sotto l’aspetto giuridico, diversa, infatti, essendo la causa sottointesa ad ognuno: la Proposta ha l'obiettivo di trovare un incontro tra due volontà, mentre il contratto preliminare ha l’obiettivo di definire l’accordo stesso. Qualora si verifichi la circostanza per cui “la proposta formulata, una volta accettata, si considera preliminare” (con il presupposto, naturalmente, che la stessa contenga già tutti i requisiti essenziali del contratto richiesti per Legge) L’acquirente dovrà necessariamente verificare che la proposta di acquisto quantomeno condizioni la sottoscrizione del definitivo alla “regolarità di tutte le verifiche riguardanti la proprietà del bene” sotto tutti gli aspetti urbanistici, catastali e condominiali che lo riguardano, non potendo certo il compratore verificarli al momento della firma della proposta/preliminare.

In momenti successivi alla sottoscrizione dell’offerta di acquisto, infatti, il promissario acquirente, a seguito di verifiche, potrebbe riscontrare "sorprese" su agibilità e abitabilità dei locali, accatastamento, abusi edilizi, servitù, parti comuni, spese condominiali straordinarie già deliberate o cause in corso. E’ per questo motivo che, spesso, già alla sottoscrizione di una proposta è consigliabile farsi coadiuvare da un professionista in grado di visualizzare le varie problematiche connesse alla FIRMA.

La presenza di una condizione del tenore di quella sopra indicata, per esempio, potrà consentire all’acquirente di non sottoscrivere il contratto definitivo qualora si verifichino le anomalie sopra indicate senza incorrere in gravi conseguenze in termini di responsabilità contrattuali, con evidente protezione del suo patrimonio.

Chiara Moscatelli